4 Schritte zum Holzhaus

Holzfertighäuser: wie sich Förderungen und andere Finanzierungswege gut verknüpfen lassen

- Holzfertighäuser verbinden den Traum von den eigenen vier Wänden mit dem Wunsch, auf einen natürlichen Rohstoff zu setzen, der sich energieeffizient verwenden lässt. In den letzten Jahren wurde Holz nicht nur für Architekturhäuser wiederentdeckt. Holz gilt als einer der natürlichsten Roh- und Baustoffe. Moderne Holzfertighäuser sorgen nicht nur für ein angenehmes Wohnklima. Mit ihnen lassen sich heute auch hohe energetische Standards erreichen.

Die Standard-Kombination: Förderung + Bankkredit

Der Klassiker beim geförderten Haus-/ Wohnungsbau ist ganz klar die Kombination aus Förderprogramm und einem Bankkredit. Dass eine solche Verbindung überhaupt notwendig wird, ist einer einfachen Tatsache geschuldet. Förderprogramme reichen im Regelfall nicht aus, um ein Immobilienprojekt voll durch zu finanzieren. Heißt im Klartext: Angehende Eigenheimbesitzer müssen sich neben der Förderung nach weiteren Kapitalquellen umschauen. Dabei bietet sich mitunter sogar die Gelegenheit, mehrere Förderungen miteinander zu verzahnen.

Der Vorteil: Förderprogramme sind in ihren Konditionen im Regelfall günstiger als die reine Bankfinanzierung. In der Praxis kommen unter anderem:

  • KfW Förderprogramme
  • Förderungen durch die BAFA
  • Programme der Landesaufbaubanken

als Ansatzpunkt für eine Förderung in Frage. Die Höhe der einzelnen Fördersummen ist recht unterschiedlich und kann sich auf einige 10.000 Euro, aber auch sechsstellige Beträge, belaufen. Die Herausforderung: Wohnraum kostet heute schnell 2.000 Euro bis 4.000 Euro je Quadratmeter. Damit kostet ein Haus inzwischen schnell 300.000 Euro. Selbst wo Förderungen bis an die Schmerzgrenze ausgereizt werden, lässt sich diese Summe nicht mehr stemmen.

Wichtig: Das Geld für einige Förderprogramme stammt zwar von Förderbanken wie der KfW. Antragstellung und Auszahlung wickeln allerdings andere Banken (private Institute, Sparkassen oder Genossenschaftsbanken) ab. Der Gang führt daher in jedem Fall zu einem Kreditinstitut.

 

Werden Förderdarlehen auch über das Grundbuch besichert?

 Bei Förderprogrammen müssen, um die Frage nach der Besicherung beantworten zu können, die verschiedenen Programme voneinander unterschieden werden. Beispiel KfW Programm 124: Hierbei handelt es sich um einen Kredit. Beantragt wird die Förderung nicht direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau, sondern einer Partnerbank, welche den Antrag weiterleitet und die Mittel an den Kreditnehmer ausreicht. Die Bank haftet in letzter Instanz auch gegenüber der KfW für das Förderdarlehen.

Neben Krediten als Förderung gibt es Förderansätze, welche auf einem Zuschusssystem basieren. Diese müssen vom Antragsteller nicht zurückgezahlt werden. Bedeutet aber auch, dass für diese Förderungen keine Besicherung notwendig ist.

Anders die Situation bei den Förderkrediten. Diese umfassen, um beim Beispiel KfW zu bleiben, Summen häufig zwischen 50.000 Euro bis 100.000 Euro. In dieser Größenordnung wird es keine Blankodarlehen (ohne Kreditsicherheit) mehr geben. Die Besicherung erfolgt nach grundpfandrechtlichen Regelungen, es wird im Normalfall eine Absicherung des Kredits über eine Grundschuld erfolgen.

Welches Darlehen erhält welchen Rang? 

Hinsichtlich der Rangfolge zwischen Bankkredit und Förderdarlehen sind heute unterschiedliche Ansätze denkbar. Variante 1: Eine private Bank kümmert sich um das Förderprogramm und stellt auch die Restsumme. Damit hat das Kreditinstitut ein Besicherungsinteresse für das gesamte Finanzierungsprojekt. In der Folge ist normalerweise üblich, dass sich die Bank nur eine Grundschuld über den gesamten Finanzierungsrahmen eintragen lässt und zwar im 1. Rang.

Anders sieht die Situation für den Fall aus, dass sich angehende Eigenheimbesitzer um Bankdarlehen und Förderung getrennt voneinander bemühen. Heißt: Der Förderkredit wird bei Bank A aufgenommen, die restliche Summe bei Bank B. Das Hauptdarlehen steht dann in Rang 1, während die Förderung nachrangig zu besichern ist.

Verbessern staatliche Förderungen die Konditionen des Bankkredits?

Ein günstiger Zinssatz, der sich über Jahrzehnte festschreiben lässt und tilgungsfreie Phasen können ein Grund sein, sich für Förderkredite zu entscheiden. Es gibt einen weiteren Aspekt, welche in die Betrachtung einfließen muss, die Auswirkungen auf die Konditionen des Bankkredits. Zuschüsse und Förderdarlehen haben an diesem Punkt unterschiedliche Folgen.

Ein Förderkredit verringert die Summe, welche der Bankkredit abdecken muss. Jeder Euro, der hier gespart werden kann, macht sich positiv bemerkbar, da der Kreditzins mit der Höhe des Kapitalbedarfs direkt in Zusammenhang steht. Ein niedriger Zinssatz verringert letztlich die Kosten für den Kredit. Zuschüsse haben einen ähnlichen Effekt, können aber mit einem zweiten besonderen Vorteil punkten. Nicht rückzahlbare Zuschüsse werden de facto zu Eigenkapital, das generell einen positiven Einfluss auf die Baufinanzierung hat.

Beispiel: Finanziert wird ein Haus mit einem Bedarf von 250.000 Euro. Für die erste Rechnung stehen 45.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung. Finanziert wird ohne Förderung. In Rechnung 2 stecken 30.000 Euro Eigenkapital plus eine Förderung von 75.000 Euro.

Rechnung 1: 205.000 Euro Bankkredit über 15 Jahre. 2,14 Prozent effektiver Jahreszins (Finanzierungsauslauf 85 Prozent, 3 Prozent Tilgung).

  • Zinsen und Gebühren (ca.) 48.900 Euro
  • Restschuld Ende Zinsbindung (ca.) 96.500 Euro

Rechnung 2: 145.000 Euro Bankkredit über 15 Jahre. 1,93 Prozent effektiver Jahreszins (Finanzierungsauslauf 85 Prozent, 3 Prozent Tilgung).

  • Zinsen und Gebühren (ca.) 32.300 Euro
  • Restschuld Ende Zinsbindung (ca.) 69.100 Euro

 

Weitere Wege der Verknüpfung

Bankdarlehen und Förderung sind zwar eine beliebte Option, den Traum vom Eigenheim umzusetzen. In der Praxis existieren weiter Möglichkeiten, wie sich der hohe Kapitalbedarf für Haus oder Eigentumswohnung stemmen lassen. Wie sehen diese aus?

1. Einflechtung eines Bauspardarlehens

Bauspardarlehen sind vielen Haushalten ein Begriff. Aufgeteilt in Anspar-, Zuteilungs- und Darlehensphase, setzen oft schon Berufseinsteiger damit auf den Traum von den eigenen vier Wänden. Zu den Vorzügen des Bausparvertrags gehört die Kombination aus Eigenkapital (der angesparten Summe) und dem Bauspardarlehen. Anleger sparen zunächst einen Teil der Kreditsumme an und erhalten in der Darlehensphase die Restsumme als Bauspardarlehen. Vorteile ergeben sich, etwa gegenüber dem Bankkredit, durch die nachrangige Besicherung des Bauspardarlehens und die Tatsache, dass das Darlehen über Sondertilgungen zurückgeführt werden kann.

2. Nutzung eines endfälligen Darlehens

Sogenannte endfällige Darlehen spielen in der Baufinanzierung eine zwar eher untergeordnete Rolle, können sich in der Durchführung aber als nützlich erweisen. Im Grundprinzip geht es darum, einen Kredit aufzunehmen, diesen aber nicht über laufende Raten zu tilgen. Zurückgezahlt wird das Geld erst am Laufzeitende, als Einmalzahlung. Über die Laufzeit ist lediglich der Zins zu zahlen. Endfällige Darlehen werden im Regelfall mit einem Sparvertrag kombiniert, welcher die zur Zahlung der Schlussrate nötige Summe anspart. Heute taucht diese Darlehensvariante oft in Kombidarlehen, den sogenannten Bausparsofortfinanzierungen, auf. 

Was ist bei staatlichen Förderungen unbedingt zu beachten?

Wer sich als Bauherr für die Einflechtung von Förderungen entscheidet, muss verschiedene Punkte im Auge behalten. Ein sehr wesentlicher Aspekt ist die Antragstellung und Auszahlung über Banken, wenn es um die KfW geht. Darüber hinaus sind einige weitere Aspekte zu berücksichtigen.

  • Was ist förderfähig: Förderungen gelten nur für bestimmte Maßnahmen. Es ist immer genau zu prüfen, ob das geplante Finanzierungsprojekt diese Fördervoraussetzungen überhaupt erfüllt.

  • Thema Nachfinanzierung: Heute anfangen zu bauen oder zu sanieren und morgen den Antrag stellen? Hier ist der „Schuss in den Ofen“ vorprogrammiert. Im Regelfall ist der Antrag auf eine Förderung vor dem Beginn der Maßnahme zu stellen.

  • Bereitstellungszinsen: Förderungen haben nicht generell beste Konditionen. Bereitstellungszinsen werden mitunter recht früh fällig. Bankkredite können hier besser abschneiden.

  • Sondertilgungen: Bei vielen Bankdarlehen zwischen 5 Prozent bis 10 Prozent üblich, sind Sonderzahlungen bei Förderungen nicht per se möglich, zumindest ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Fazit: Bauförderungen richtig kombinieren

Im April 2018 haben Banken mehr als 4,6 Mrd. Euro an Wohnungsbaukrediten ausgegeben. Die Zahlen aus der Bundesbank Zinsstatistik belegen die große Nachfrage. Vor dem Hintergrund aktueller Entscheidungen der EZB bringen sich angehende Eigenheimbesitzer in Stellung, um vor dem Ansteigen der Zinsen zuzuschlagen. Übereilter Aktionismus ist hier in jedem Fall fehl am Platz. Der Grund: Gerade wenn Förderungen in der Planung eine Rolle spielen, sind Geduld und Augenmaß gefragt. Andernfalls wird an der falschen Stelle gespart.

In Bezug auf Finanzierungen sind viele Aspekte zu beachten. Quelle: fotolia.com © amnaj #181368102

Staatliche Förderungen für den Bau energieeffizienter Häuser sind heute keine Seltenheit mehr. Doch wie lassen sich die Förderungen in die eigene Finanzierungsstrategie einbinden? Quelle: fotolia.com © dima_pics #102173113